Doamnelor şi domnilor,
Îmi face o plăcere deosebită să transmit salutul meu participanţilor la prima ediţie a conferinţei "Creditul ipotecar", organizată de către Societatea Finmedia. Consider că organizarea unei asemenea întâlniri este un eveniment deosebit de util şi oportun. Sunt încredinţat că acest forum va da posibilitatea specialiştilor prezenţi să efectueze o analiză cuprinzătoare a situaţiei actuale în domeniul creditului ipotecar în România şi o evaluare lucidă a paşilor necesari pentru dezvoltarea în viitor a unui sistem eficient şi orientat spre piaţa de finanţare a construcţiilor.
Importanţa problemelor ce vor fi discutate în cadrul conferinţei rezidă în aceea că finanţarea construcţiilor de locuinţe văzută ca un proces investiţional reprezintă un factor care contribuie în mod efectiv la multiplicarea activităţilor economice, după cum demonstrează experienţa din perioada postbelică a multor ţari. De asemenea, posibilitatea de a avea o casă determină comportamentul multor persoane fizice, stabilirea unor condiţii mai bune de locuit şi obligativitatea rambursării creditelor pe termen lung fiind o motivaţie solidă pentru muncă, pentru a obţine venituri. Aceasta reprezintă o importantă forţa motrice în obţinerea creşterii economice. Totodată, într-o ţară în tranziţie, cum este România, acest proces este un factor ce condiţionează ritmul restructurării economice, prin creşterea mobilităţii forţei de muncă.
O casă este întotdeauna o necesitate primară. În acelaşi timp, întotdeauna şi oriunde, ea este o investiţie costisitoare, întrucât casele sunt, de obicei, prea scumpe pentru a fi cumpărate de public cu bani lichizi. Din aceste motive, dezvoltarea sectorului construcţiilor este strict dependentă de eficienţa mecanismului de finanţare pe termen lung, de împrumuturile ipotecare care anticipează viitoarele venituri ale împrumutaţilor.
Pentru ca un sistem de finanţare a construcţiilor să funcţioneze eficient sunt necesari mai mulţi factori.
În primul rând, este necesar un cadru juridic care să faciliteze tranzacţiile ipotecare.
Un al doilea factor este existenţa unui mecanism care să mobilizeze suficiente fonduri pentru a finanţa împrumuturile ipotecare. În acest sens, în economiile dezvoltate au fost consolidate diferite modele de finanţare. În general, gama acestor metode de finanţare evoluează de la metode generale de finanţare, în care se includ depozitele bancare şi împrumuturile interbancare, către metode specializate de finanţare cum ar fi emisiunea de obligaţiuni ipotecare, titlurile garantate cu portofolii de creanţe ipotecare ("asset-backed securities") şi schemele contractuale de economii. Tendinţa care se observă, în prezent, pe plan european, este cea de recurgere în mai mare măsură la piaţa de capital prin redescoperirea obligaţiunilor ipotecare. Această tendinţă se conjugă cu difuzarea tehnicilor de titlurizare ("securitisation") de sorginte anglo-saxonă.
În al treilea rând, trebuie să existe o structură de reglementare adecvată. Având în vedere că sectorul construcţiilor este o parte integrantă a economiei, precum şi importanţa sa socială, orice guvern trebuie să se implice într-un fel sau altul în sistemul de finanţare a construcţiilor. Nu trebuie însă să se uite că mecanismul de finanţare a construcţiilor reprezintă o componentă a sistemului general de alocare a capitalului. Prin urmare, reglementările privind mecanismul de finanţare trebuie proiectate şi puse în practică în aşa fel încât să nu distorsioneze alocarea resurselor financiare în economie.
În al patrulea rând, pentru ca un mecanism de finanţare să funcţioneze eficient este importantă obţinerea stabilităţii macroeconomice. Un cadru macroeconomic relativ stabil este strict necesar, întrucât incertitudinea economică şi mai ales inflaţia ridicată descurajează creditarea pe termen lung.
Doamnelor şi domnilor,
În ultima perioadă au fost făcute unele progrese pe linia creării cadrului juridic pentru facilitarea tranzacţiilor ipotecare. Un exemplu în această direcţie îl reprezintă adoptarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. Alături de CNVM, BNR s-a implicat activ în elaborarea normelor metodologice de aplicare a acestei legi. Experienţa acumulată până în prezent indică însă că este necesară clarificarea unor aspecte controversate ale legii, precum şi lărgirea sferei sale de reglementare, în special în domeniul obligaţiunilor ipotecare.
În ceea ce priveşte perfecţionarea mecanismelor de finanţare, o recentă propunere legislativă are în vedere introducerea unui sistem de economisire şi creditare în sistem colectiv, ce urmează modelul Bausparkassen din Germania. BNR susţine introducerea acestei scheme contractuale de economii pentru construcţii, cu luarea în considerare a unor amendamente care să asigure o mai mare uniformitate cadrului de reglementare bancară. Totodată, BNR consideră că un asemenea sistem va fi viabil în condiţiile realizării unei macrostabilităţi economice durabile care să asigure creşterea veniturilor reale ale populaţiei si a puterii de economisire a acesteia pe termen lung, precum şi un nivel relativ scăzut al inflaţiei.
O atenţie deosebită trebuie acordată problematicii obligaţiunilor ipotecare, pentru a vedea dacă adoptarea acestei tehnici în România este de natură să ofere avantaje faţă de finanţarea bazată pe depozite bancare, cel puţin atunci când volumul împrumuturilor ipotecare este încă redus. Un răspuns afirmativ în această privinţă va implica amendarea legislaţiei în vigoare care nu conţine prevederi adecvate pentru emiterea obligaţiunilor ipotecare. Într-o perspectivă mai îndepărtată se va putea trece la proiectarea unui mecanism de mobilizare a fondurilor de pe piaţa secundară prin adoptarea legislaţiei care să permită titlurizarea creanţelor ipotecare.
În ceea ce priveşte factorul macroeconomic, revigorarea sectorului imobiliar depinde de reluarea creşterii economice, reducerea inflaţiei la un nivel scăzut, creşterea salariilor reale şi crearea unei percepţii de stabilitate a locului de muncă pentru marea majoritate a populaţiei. BNR, în calitatea sa de bancă centrală, va continua şi în viitor să depună eforturi pentru asigurarea stabilităţii macroeconomice şi, în special, pentru îndeplinirea obiectivului său fundamental de menţinere a stabilităţii preţurilor.
De asemenea, este important ca strategia de finanţare a investiţiilor imobiliare să fie bine integrată în cadrul general de dezvoltare a sistemului financiar. În acest sens, pentru a da doar un exemplu, dezvoltarea rapidă a investitorilor pe termen lung, cum ar fi fondurile de pensii şi societăţile de asigurări de viată, va juca un rol important în implementarea unui sistem eficient de creditare ipotecară.
În concluzie, în anii recenţi s-a înregistrat o serie de progrese pe linia dezvoltării creditului ipotecar. Eforturi majore trebuie însă depuse în continuare pentru a dezvolta politici coerente şi eficiente de finanţare a investiţiilor imobiliare. În această direcţie o întărire a colaborării între ministerele economice, ministerul de finanţe şi banca centrală ar putea accelera considerabil ritmul schimbării.
Având încrederea că toate aspectele prezentate mai sus vor face obiectul unor vii dezbateri, urez mult succes lucrărilor conferinţei.